Шумные дети и недовольные соседи: как избежать выселения

2023-09-21

Арендодатель имеет право на внеочередное расторжение договора аренды без предупреждения (§ 543 BGB), если жилец систематически нарушает правила проживания, создавая чрезмерный шум, включая детский, особенно в период ночного покоя после 22:00.

🤔🤔

Да, это правда, что арендодатель может расторгнуть договор аренды, если жилец нарушает правила проживания, в том числе создавая чрезмерный шум в квартире. Особенно это актуально для ночного времени, после 22:00, когда в Германии начинают действовать строгие правила относительно ночного покоя (так называемая Nachtruhe). Это включает не только шум, создаваемый людьми, но и любые звуки, которые могут мешать соседям.

Что говорит закон и судебная практика
Согласно § 543 BGB, договор аренды может быть расторгнут арендодателем без предварительного предупреждения при существенном нарушении условий, например, при постоянном нарушении тишины и порядка. В судебном деле LG Berlin (65 S 104/21) рассматривалась ситуация с семьёй, у которой маленькие дети регулярно шумели после 22:00. Соседи неоднократно жаловались на нарушение ночного покоя. Суд признал, что хотя к детскому шуму требуется определённая терпимость, систематическое и постоянное нарушение Nachtruhe нарушает права соседей и может служить основанием для расторжения договора аренды.

Как регулируется ночной покой
Nachtruhe — это установленный законом и локальными правилами период тишины с 22:00 до 6:00 утра. В это время не допускаются громкие звуки, крики, игры и другие шумы, которые могут мешать соседям. Вне этого периода допускается определённый уровень шума, характерный для жилых помещений. Домовые правила (Hausordnung), часто являющиеся частью договора аренды, могут содержать более жёсткие нормы, поэтому важно внимательно с ними ознакомиться.

Однако стоит подчеркнуть, что требования к шуму и толерантности к детскому шуму имеют свои ограничения. В Германии детский шум обычно не считается нарушением, особенно если дети играют или шумят в разумные часы. Тем не менее, если этот шум становится постоянным и мешает соседям, например, если дети играют в квартире после 22:00 или создают слишком громкие звуки в ночное время, это может быть причиной для жалобы.

Соседи имеют право на тишину и покой в ночное время, и если арендатор не соблюдает этот режим, арендодатель может предупредить его, а в некоторых случаях даже расторгнуть договор аренды. Однако важно, что даже если арендодатель имеет право на расторжение договора, он должен учитывать баланс между правами жильцов на проживание и соблюдение норм спокойствия для соседей.

Рассматривая детский шум, суды в Германии часто приходят к выводу, что дети должны иметь возможность играть, и что родители не обязаны полностью подавлять детский шум. Однако если этот шум становится слишком громким или систематически мешает соседям, арендодатель может вмешаться.

Если арендодатель решит подать жалобу на шум, важно, чтобы это было обосновано доказательствами, например, показаниями других соседей. В конце концов, это должно быть улажено мирным путем, и, как правило, рекомендуется решать такие вопросы с соседями напрямую, прежде чем обращаться к арендодателю.

Что делать, если соседи жалуются на детский шум:

• Ведите дневник шума: фиксируйте даты, время и характер шума для объективной оценки ситуации.
• Поговорите с соседями: выясните их претензии и попытайтесь найти компромисс.
• Проверьте договор и Hausordnung: узнайте, какие правила по шуму прописаны в вашем Mietvertrag.
• Обратитесь к арендодателю: если жалобы не прекращаются, уведомьте владельца квартиры и предоставьте доказательства предпринятых мер.
• При угрозе расторжения договора обратитесь к специалисту: юрист, знакомый с Mietrecht, поможет защитить ваши права.

Таким образом, хотя существует определённая терпимость к детскому шуму, жильцы должны помнить, что избыточный или длительный шум, особенно в ночное время, может стать причиной для расторжения договора аренды.


Про тихие часы читайте здесь.