Увеличение арендной платы и договор аренды: важные нюансы при покупке недвижимости

10.07.2023

Когда вы приобретаете недвижимость, которая уже сдана в аренду, важно понимать, что заключённый договор аренды продолжает действовать, и вы не имеете права просто так повысить арендную плату или выселить жильцов. Все изменения, касающиеся условий аренды, могут быть сделаны только в тех рамках, которые были предусмотрены договором с
предыдущим владельцем недвижимости.

В Германии арендные отношения строго регулируются законодательством, и покупатель недвижимости должен учитывать все эти правила, чтобы избежать юридических проблем. Давайте рассмотрим, что нужно знать перед покупкой недвижимости с арендаторами и каковы ваши права как нового владельца.

1. Проверка действующего договора аренды
Перед тем как принять решение о покупке недвижимости с уже заключённым договором аренды, важно тщательно ознакомиться с этим договором. Это поможет вам понять все условия аренды, включая размер текущей арендной платы, сроки её возможного повышения, условия расторжения и любые другие ограничения.

Особое внимание следует уделить пунктам, которые касаются планового повышения аренды или приведения её в соответствие с местным индексом арендных ставок, известным как Mietspiegel. Этот индекс отражает среднюю арендную плату в определённом районе и используется для расчёта допустимого уровня аренды.

Если в договоре аренды предусмотрены условия повышения арендной платы в соответствии с Mietspiegel, вы сможете только следовать этим правилам и не сможете повысить арендную плату выше установленных норм.

2. Проверка арендатора
При покупке недвижимости с арендаторами важно провести проверку арендатора, чтобы убедиться в его финансовой состоятельности. Это может включать проверку его кредитной истории (Bonität), а также других аспектов, таких как своевременность платежей по аренде и общая надёжность.

Если возможно, стоит провести встречу с арендатором лично, чтобы составить собственное впечатление о человеке, с которым вам предстоит работать. Это может помочь вам избежать неприятных ситуаций в будущем, например, задержек с оплатой или других проблем, которые могут возникнуть.

3. Орендная залоговая сумма (Kaution)
При покупке квартиры, которая сдана в аренду, необходимо также проверить информацию о залоге (Kaution), который арендатор должен был внести при подписании договора аренды. Залог обычно составляет от одного до трёх месяцев аренды и служит гарантией для собственника в случае повреждений имущества или невыполнения обязательств со стороны арендатора.

Важно узнать у предыдущего владельца недвижимости, была ли оплачена залоговая сумма, в каком размере она составляет и как она была зафиксирована в договоре. Продавец обязан передать вам всю информацию о залоге и, если это необходимо, перевести сумму залога новому владельцу.

4. Как увеличить арендную плату?
После того как вы станете собственником квартиры, вы сможете пересматривать размер арендной платы в соответствии с законодательством. Увеличение арендной платы регулируется параграфом 558 Гражданского кодекса Германии (BGB). Однако существуют строгие условия, при которых это возможно:

• Последнее повышение арендной платы должно быть более 15 месяцев назад. Если с момента последнего увеличения прошло менее 15 месяцев, вы не можете увеличить аренду.
• Арендная плата не может увеличиваться на более чем 20% в течение 3 лет. Это ограничение защищает арендаторов от чрезмерных повышений.

Если вы проводите модернизацию недвижимости, например, ремонт или улучшение инфраструктуры, вы можете увеличить арендную плату и выше уровня местной сравнительной аренды. В этом случае вы имеете право увеличивать аренду в пределах определённой нормы, чтобы покрыть расходы на улучшение жилья.

5. Модернизация и повышение арендной платы
Если вы решите провести модернизацию квартиры после покупки, вы можете перенести часть затрат на арендаторов. Согласно законодательству, вы можете увеличить арендную плату на 8% от стоимости расходов на модернизацию, если эти работы были значительными и улучшили качество жилья.

Однако важно отметить, что обычные ремонтные работы или профилактическое обслуживание не являются основанием для повышения арендной платы. Это правило направлено на защиту арендаторов от неоправданных увеличений стоимости аренды, которые могут быть вызваны простыми ремонтами или плановыми работами.

6. Законодательные ограничения
Кроме того, существуют ограничения по максимальной стоимости аренды, которые зависят от региона и могут быть разными в разных городах и даже районах. В крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен или Франкфурт, аренда жилья может быть ограничена определёнными нормами. В некоторых случаях местные органы власти могут вводить заморозку аренды или устанавливать максимально допустимый уровень аренды для конкретных районов. Это делается для защиты арендаторов от чрезмерных цен на жильё.

При покупке недвижимости с арендаторами важно тщательно проверять все условия договора аренды и быть готовым работать в рамках законодательства, которое защищает права арендаторов. Увеличение арендной платы возможно, но только в рамках строго установленных правил, а любые изменения условий аренды должны соответствовать нормам, прописанным в договоре. Убедитесь, что все финансовые вопросы, включая залог и расходы на модернизацию, решены до заключения сделки, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.